解读《物业管理条例》

刘金平 倪贞

开发商、物管不能再“扯皮”

《物业管理条例》规定房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请前期物业管理企业，并明示双方的权利和义务。条例要求住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；条例还规定，建设单位应当在物业销售前将其制订的业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

物业管理服务内容

　 《物业管理条例》规定，物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订立，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，对违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，予以制止。

什么情况可“炒”掉物业

条例规定，物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，即可选聘、解聘物业管理企业。条例明确，业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。有关制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，使用和续筹专项维修资金等重大事项，须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

拖欠物业费受制约

按照《物业管理条例》规定，个别业主“搭车消费”、拖欠物业服务费用的行为，将受到业主委员会和法律的监督。条例规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。这一规定保障了物业管理企业的正常活动，也符合条例所遵循的维护全体业主合法权益的原则。