炒家逐渐退离 市民持币待降

上虞楼市坚冰松动

孙大牛

时逢盛夏，上虞楼市价格却相对平和，售楼处出售少量现房，标价依旧；中介所生意清淡，价位静伏不动。但在貌似稳定现象背后，楼市的坚冰正在缓缓松动，成群的炒家和投资者退离出场，市民持币等候楼盘降价。业内人士认为， 今年楼市终将变化，房地产价位面临新的选择。

问题是，向上突破？还是向下调整？

“高丰房产”遮遮掩掩地向市民“预订”了将近一年的房子。“预订”近似于民意测验，而市场的房地产价格却在预订期间一涨再涨。现在不知怎的，“高丰房产”终于下决心打出了３７００元的基础价；“绿城房产”的精典楼盘最近门前清淡，但开发商表示预售价位不会低于每平方米４０００元。捂了半年多时间不想预售的“多元房产”第二期商品房上月开盘了。尽管这次采用的是分批、少量的市场投放模式，但业绩也不象原来火爆。普通房中心价２９８０元；景观房３２８０元。习惯了楼市轮番涨价的市民，都认为这个价位比较合理。但说归说，掏款购买者为数不多。“通达房产”地段稍差，对外声称每平方米中心价３１８０元，市民电话咨询，售楼小姐表示实价３０００元，一次性付款还稍有折让。

房产中介所是房地产形势的晴雨表，从５月份开始，中介所的房产转让业务渐渐冷清。虞立房产中介所经理俞惠娣说，或许是房产中介所数量增多的缘故吧，近两月中介所的生意淡了许多。虽说出让和出租的房价基本不变，但出让房屋的供需比例有了变化。房源增多，求购者减少。原来出让方是“圣旨口”，出价一言九鼎。现在也有了少量还价的余地。位于人民路的晨虞房地产信息有限公司店面内，经理陈吉华正在劝说房产出让人改房屋出让为出租。他说，目前出让的房屋无人接手。４月份他代理出让了２０多套，５月份只代理了两套，本月还是空白。房屋出租生意倒仍热闹。中介所讲求经济效益，房屋出让比出租赚钱容易，出让生意不好，才只好退而求其次，做做出租的业务。

也许是买涨不买跌的习惯心态驱使，前段时期，市民对房地产业前景普遍看好，众多的机关事业单位职工凭借银行按揭继续购入第二套投资房。三年前，当上虞市区房地产价格刚刚启动时，许多市民持观望态度，接着两年的楼价快速增长，市民感到不可思议。他们几乎和全国各地群众一样，对楼价超常规拉升显露抱怨、责疑的心态。去年下半年，随着上虞城市化建设力度加大和虞北滩涂经济的整体规划，不少有一定经济实力的市民介入了高价楼市的投资行列，希望分享楼市涨价的成果。

每一种新闻现象的出现往往有着它自身的规律，楼市涨价也同样。记者把近三年上虞楼市涨价划分为三棒接力赛阶段。一是比照补涨缓步跑阶段。２００１年初，上虞市区每平方米价刚刚突破千元大关，与１９９５年的楼价相差无几。这时的楼价，与萧山、余姚相差近半，外来人员对市区房产低价幅度表示惊奇，开始加入上虞楼市的投机炒作，加上市民年初购房过夏、秋冬装修入住的消费习惯，带动了房地产价格的第一轮拉升。接着是日新月异加速跑阶段，２００２年是上虞楼价的快速增长期。当时，余姚、慈溪、杭州、萧山等周边县市的炒楼大军业已形成，这些炒楼大军担当了上虞楼价接力赛的第二棒主力选手。他们看好上虞的交通区位优势和一流的发展前景，瞄准上虞相对低位的楼市，大举进入，择时低进高出，房地产中介公司交投活跃，生意兴隆。上虞楼市第三棒接力赛是任劳任怨友情跑阶段。充当第三棒赛跑的主力是机关企事业单位员工和企业白领，这些市民大多数在近几年已购置了新住宅，刚刚有能力偿还银行贷款时，却灵机一动，把原准备偿还贷款的钱挪作购房首付款，再度按揭买进第二套房子。有些经济实力雄厚的市民甚至购进了第三套或营业房，获得了相当可观的账面价值回报。

在一片莺歌燕舞的楼市大好形势下，人人都道买楼好，既保值，又涨价，还可出租捞现钱，浑然不觉风险之所至。一旦有人强调楼市风险，就能甲乙丙丁说出众多涨价的理由。诸如，楼市不是股市，楼市是实物，不是看不见摸不着的股市，建材普涨可推动楼市上行，上虞经济发展为楼市提供景气因素等等。业内人士说，因为这种种乐观的心态，使第三棒友情接力赛持续下去。从原则意义上说，上虞本地机关事业单位员工、企业白领和个体工商户购买的第二套房子基本上属于投资性质。他们购房付款办按揭，一捂数月，经年不动，等待涨价、再涨价。所以，尽管市区已有大量的空关房，形成了房产投资风险，但由于大部分购房者只进不出，一度使上虞市区呈现新房断货的表象，实际上，这些人支撑并推动着楼价走高。

据粗略统计，近三年上虞市区推出现房或期房近７０００套，全市每年结婚人员约５０００对，其中购得起市区高价位房子的只有２０％左右，加上一部分农民购房进城和外来人口购房（租房）入住，市区楼市实际供求关系已相对平衡。在总体楼市平稳的前提下，房地产开发的强度和外来人口来虞数量的多少将决定楼市走向。

目前，国家宏观经济调控下的土地、贷款等政策变化给超常规发展的房地产业发出了一个个警示信号，舆论媒体的有关各类房地产泡沫的分析论述也开始动摇部分市民投资房地产的信心。楼市的坚冰，上受政策面的烘烤，下受空关房暗流的侵蚀，渐渐出现了松动。有关人士预测，今年秋冬期间，楼市可能出现动荡，价位面临新的选择。