一个多月涨了２４０００元
经历了去年暴涨的上虞市区楼市价格目前还在缓缓上升。
９月中旬，邻居老张为父母购买了曹娥街道一套１２０平方米的一楼住宅房，综合价为２０８０元。老张经济并不宽裕，去年初新买了自己居住的一套住宅，按揭贷款１０万元。今年卖掉老屋，还清其他债务，还剩１０万元正好偿还银行按揭。不知怎么，他突然心血来潮，将原准备还贷的１０万元作为首付款，再贷１２万元，又买了一套商品房，名为替父母购置市区住宅，实有投资房产的性质。１０月８日，老张去售楼处交付代办按揭的资料，发现售楼处房价每平方米已涨了１００元。１１月初，售楼小姐打电话告诉老张，银行按揭款已经到账，顺便告诉他房价已升至每平方米２２８０元，又涨了１００元。老张笑着说：你一个电话，等于送了我１２０００元红包！
一个多月时间，一套商品房涨了２４０００元，身为工薪阶层的老张连连咋舌，暗自庆幸。
去年楼价翻了一番
２００２年，是上虞楼市快速启动并暴涨的特殊年份。全年楼市涨价分三个阶段。第一个阶段是年初的常规季节性涨价，涨幅约每平方米２００元左右。因为每到年初房产涨价几乎已成定律，这次楼市启动并没有引起市民的重视。第二阶段是５月１日多元世纪城开盘。由于多元世纪城楼市促销方式比较新潮，广告投入量又大，刺激了楼市预售业绩。同时，多元世纪城开发商来自余姚，带来了慈溪、余姚等周边发达县市的一部分房产投资者和楼市炒作者，上虞每平方米约１０００元的楼市差价使外地房产炒作者吃惊，他们花少量预付款，一个单元一个单元吃下商品房，数月后，期房结顶，需办理按揭手续时，楼市价格也上涨了数百元，炒房者将期房转手，牟取高额利润。这一轮涨价自去年５月直至１０月，足足带起了每平方米４００元的楼价。本来，人们预期楼市价格已经到顶，哪知１１月８日我市１２号储备地块以３．６亿元的天价拍出，每亩地价拍到１７７．４４万元。按照国家规定的土地容积率标准，这块拍卖土地建成的高丰家园楼盘每平方米土地成本价约１７８０元，加上楼盘造价、各类配套和税收，每平方米的综合成本价需２８００元，再打１０％的利润，中心价位不会低于３１００元。天价拍卖土地，既显示了外地房地产商看好上虞的房地产业，也预示我市楼价将仍有不可逆转的升势。此后，市区部分机关企事业单位员工加入房地产投资领域，市区房价再度强势上攻，涨幅将近４０％。
一年时间，市区楼价平均上升千元，实在匪夷所思。去年，经济开发区楼价实实在在翻了一番。
涨，还是滞涨？
今年以来，全国房地产飞涨引起的楼市泡沫问题引起了社会各界的担忧，国家出台了一系列规定，防止房地产泡沫对经济社会的影响。银行控制了房地产贷款，一些城市严格查处购房按揭“零首付”行为，杭州、宁波还出台了征取２０％的楼市利润税收等政策，限制商品房的投资炒作。今年年初，我市商品房价格的确也过渡了一段时间的平稳期，许多群众认为，有涨必有跌，这下楼市肯定要跌。一些业内人士也文质彬彬地声称：楼市将有一至两年的滞涨期。但从市场运作角度看，没有绝对的滞涨，不涨就意味着跌，房地产开发商只会限购暴涨期间的房屋，不会在滞涨期间抱着楼盘拖着贷款一两年内不降价。果然，今年第一季度楼价就有所松动，许多售楼处采用“明不降暗降”或“明升暗降”、“友情转让”等方式降价售房。这季度楼市每平方米的暗降幅度约２００元左右，一改往年年初涨价的“定规”。
然而，楼市也像股市一样，往往会打破人们的合理推想，超常规地走出奇特的曲线。从第二季度开始，楼价开始企稳，再次进入上行通道，缓缓攀升。今年４月，事业单位的职工小刘想乘楼价回落之机，投资房产。恰好，一位朋友想脱手一套广济南苑１７１平方米的商品房，广济南苑开盘价是１４５０元，朋友决定以每平方米１４００元的价格转让。在买与不买的选择过程中，小刘请教了精通楼市行情的某个专家，专家为他综合分析房地产走势后，认为近期滞涨乃至下跌的可能性很大，劝他沉住气，看一段时间再下手。这一看就是４个月时间，房地产价格却开始不动声色地上升。８月底，小刘专门找到那位楼市专家，指责他判断误事。当时每平方米２４００元的广济南苑，现在有价无房，实际每平方米３０００元也买不到，１７１平方米房子，小刘迟购４个月时间，相当于亏损了１０多万元。
后市还是看好
今后的楼市是看涨还是看跌，众说纷纭。但透过纷繁复杂的表象，分析经济社会的变异因素，还是有一定的规律可寻。本报记者在近一年多时间的房地产行业跟踪采访过程中，看多了一周一个价，一月一换牌的价格行情，见多了媒体新闻和网上信息有关限制房产炒作的政策措施。众多信息似乎在向人们揭示一个真谛：楼市摇摇欲坠，投资者需规避风险。但据记者综合观察，上虞楼市将平稳上升，后市还是看好。
首先，从房地产土地出让方式看，楼价暂时不会跌。近两年来，上虞和全国大中型城市一样，房地产开发的地块是由政府委托中介公司拍卖的方式完成的。地块拍卖，是公开竞争的市场化运转模式，对于政府来说，达到了土地效益最大化，对房地产市场来说，无疑提高了土地成本，推升了楼市底价。而房地产开发商总是要追求楼市的效益，不可能亏本销售。在他们看来，安居工程是政府的事，普通老百姓买不起房子，这事不归他们管。因此，每一次房地产天价地块拍出，就意味着楼价的再次飙升。上虞如此，全国也如此。近期，国家实施了最严格的土地保护政策，能够作为房地产开发的土地资源越来越少，地块拍卖的价格竞争将更加激烈，土地成本还会上升，在这种情况下，楼价下跌的机率很小。
其次，从楼市增长的相对值看，上虞的价格并非高不可攀。去年我市楼市每平方米价格平均涨了１０００元左右，从本地楼价历史看，可谓空前，从数字绝对值看，也令人瞠目结舌，但考察周边发达县市和大中型城市房地产情况，我市房地产涨价的相对值并不让人吃惊。２００２年年初，萧山、余姚、慈溪的楼市每平方米中心价３０００元左右，我市楼市最高价接近２０００元，差价１０００元。今年，上虞楼市最高价上攻３０００元，慈溪、余姚已突破４０００元，差价还是１０００元。在许多群众惊叹小县市楼价接近大中型城市的时候，有一项统计数字也令人思考。五年前，每平方米５０００元是上海市区住宅房的天价，到现在已是最低价。今年上海住宅房价格最高已达３００００元。杭州市虽然正在严厉打击炒房行为，但最近召开的房交会却再次将楼市拉升１０００元。有人说，九十年代炒股，新的世纪炒楼，这话虽然有点绝对，但也代表了一种公众认可的投资方向。据了解，弹丸之地的香港从五十年代开始，经历了３０多年的房地产业高度增长期，当地土著群众很多靠炒楼花起家。中国内地虽然地大物博，但也人口众多，东南沿海地区发达县市的人口集聚密度并不亚于香港，内地房地产价格一旦启动，炒楼队伍一旦形成，三五年内势不可挡。
第三，从动态的物价看，楼市价格尚有空间。受今年五月美元走低的影响，今年出现了全球性物价动荡。我国采用积极的财政货币政策，人民币相对坚挺。但前段时间，国内粮油价格小幅走高，楼市继续走俏，带动了建筑材料的涨价。目前，水泥价格几乎翻了一番，钢材、砖瓦价格也逐步攀升，建材的提价，将增加房地产业的制造成本，有可能进一步推高楼价价位。
第四，从我市经济社会事业发展的角度看，楼价还要涨。在某个售楼处，记者看到一名售楼师为购房户算一笔我市楼市第四季度可能升值的经济账：建材涨价楼价升１００元，公务员加工资楼价升１００元，高丰家园预售（或预订）楼价再升１００元……购房户听得频频点头。其实，售楼师算的是一笔小账，记者从我市经济和社会事业发展的大账算，房地产开发业确有更加广阔的前景：慈溪跨海大桥的动工，初步形成了长三角国际都市级经济竞争圈的基础，这不但使慈溪的地价翻了一番，也使上虞突出成为长三角金南翼的重要位置；上虞连接上海的跨江大桥方案敲定；曹娥江“一闸四桥”工程的部署，大绍兴滨江组团向虞北扩张；虞北２６万亩滩涂开发三大工业园区和１１０万人口的新城区的规划建设；市区许多重大基础设施工程的同时上马，等等，这些重大发展举措，都为上虞经济和社会事业超常规跨越式发展奠定了基础，也为上虞房地产业长远发展铺平了道路。
（楼市有风险，入市需谨慎，此文观点纯属记者一家之言）
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